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如何对“跪舔式”评估公司进行自卫反击?——臧巨凯 - 振泽看法 - 江苏振泽律师事务所

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如何对“跪舔式”评估公司进行自卫反击?——臧巨凯


 

   在笔者代理的大量涉及不动产案件中,有许多案件需要进行评估。如果说司法是社会公平正义的最后一道防线的话,那么评估则是这道防线的樑基;一旦樑基出现腐蚀,最后的防线势必失守,因为评估报告是司法机关作出裁判的重要依据。评估涉及到多个领域,为论述之便捷,在以下的语境中所指的评估仅限于房地产评估,由一斑观全豹。

一、房地产评估的种种怪状

    首先声明,绝大部分评估公司是有职业操守的,能够依法依规,独立、客观、公正地开展评估工作。少数的评估公司“不讲评德”,只要给钱到位,搞“跪舔式”评估服务,委托人要什么结果就给你出什么结果,用专业的话来说就是“以迎合高估或者低估要求方式进行不正当竞争”。有的故意将评估时点前推或后移,在房地产市场波动很大的现实情况下,前推一年或者后移一年,估价相差是很大的;有的将历史老房按无证房屋进行估价,有证与无证的估价天壤之别;有的故意遗漏装饰装修、营业损失、搬迁过渡、拆迁奖励等诸多事项,使估价缩水不少;有的故意采用不正确的评估方法,如该用市场法的却用成本法,或者反过来,使得估价结果相差悬殊;有的没有根据地拔高或者降地年限成新率,使得估价大幅上浮或大打折扣。不一而足。

这种“跪舔式”评估服务害莫大焉!它丧失了作为评估公司应当具有的独立的评估人格,有违独立、客观、公正的基本评估准则,破坏了评估行业的整体形象。更重要的是,评估报告尤其是评估结果,往往成为行政机关、司法机关、仲裁机构(以下简称有关机关)等作出补偿、赔偿的决定、裁决或判决最重要的、甚至是唯一的根据,而“跪舔式”评估势必得出与实际价值相差甚远的错误结果,进而误导有关机关作出错误的补偿、赔偿的决定、裁决或判决,又进而增加上访、激化矛盾,不定分不止争、案不结事不了,影响社会和谐稳定。

因此说,这样无良的评估公司祸国殃民一点也不过份。对这样的公司说不,起身扬眉亮剑,不单是维护自身权益的需要,更是一份义不容辞的社会责任!打掉或者打残这样的无良公司,可以说是为国为民除害!

二、兵来将挡、水来土淹,自卫反击的基本路数

    1)根据国务院《国有土地上房屋征收补偿条例》(以下简称《征补条例》)和《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》),对评估价值有异议的,可以向评估机构申请复核

“跪舔式”评估公司为迎合委托人畸高畸低的评估要求,给出的评估报告及其结果必然存在漏洞。申请复核时就要找出这些漏洞,即找出评估报告中的不合法、不合理之处,逐条进行批驳,提出复核申请。但在这个环节,评估公司往往“死鸭子嘴硬”,百般为自己辩护,或者敷衍应付,给个复核回复。

2)针对复核回复,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

根据《征补条例》)和《评估办法》,对复核结果有异议的,可以向地产价格评估专家委员会(以下简称专委会)申请鉴定。申请鉴定要注意两点:一是针对评估公司的复核回复进行再批驳,回复如有狡辩之处,则痛击他的狡辩;回复若有虚以委蛇之处,则揭穿他的委蛇。二是鉴定申请需向专委会提出。这时要弄清楚,哪一级专委会有管辖权,是省级专委会还是市级专委会。

鉴定结果无外乎两种:一是维持评估公司的评估结果;二是否定评估公司的评估,责令其重新评估。无论是哪一个情形,都不影响对评估公司进行投诉和举报。

3)投诉和举报。

投诉和举报是有区别的,投诉是投诉人认为自身权益遭受侵害而向有法定处理职责的机关实名告诉,以维护自身合法权益;而举报是发现违法行为的任何公民、法人或者其他组织实名或者匿名向有关部门告诉,而这种违法行为未必对其自身权益造成了直接侵害。

对于那些无良的“跪舔式”评估公司,还是采用投诉为好,其好处在于,如果主管机关不理涉或者不处理,可以提起行政诉讼(具有诉的利益),告该机关不作为,倒逼主管机关理涉并依法处理。处理结果会根据情节轻重加以区别,轻则警告、罚款,重则吊照。吊照意味着你把这家公司灭了;即使警告、罚款等行政处罚,这家公司也基本凉了。投诉的请求要明确,或依法予以吊照,或依法给予行政处罚等,可以同时提出赔偿请求。事实与理由部分要写得气势充沛、文字精当、逻辑自洽、层次明晰,具有说明力,令人信服。

三、见招拆招,各个击破,实施全方位、全覆盖的反击

    1)对故意将评估时点前推或后移如何反击?

众所周知,现实情况下房地产市场波动是很大的,评估时点前推或者后移,估价结果相差很大。作为行政机关一方,总是设法将评估时点前推;作为相对人一方,总是设法将评估时点后移。实践中,以强势的行政机关一方将评估时点前推居多。原则上是以房屋征收决定公告之日作为被征收房屋价值评估时点,但当赔(补)偿决定远远延后于公告之日,则应当结合《征补条例》中有关公平补偿的条款,作统一的法律解释,而不能静止地、孤立地、机械地加以适用。如果并非相对人一方的责任造成赔(补)偿决定时点远远延后于公告之日,在此情况下,仍以公告之日作为估价时点,明显不利于得到实质性的公平赔(补)偿。在这方面,有最高人民法院的案例作为支撑(【2018】最高法行再202号最高人民法院行政判决书)。通说认为,应当以作出赔(补)偿决定之日的前一年内的某个时点作为估价时点。

2)将历史老房按无证房屋进行估价如何反击?

现实生活中,有相当多的老房子是无证的。因为在我国的城市,随着上个世纪90年代《城市规划法》的出台,以及房地产制度的改革,才陆续发放房屋产权证和土地使用权证(以下简称两证);在我国的农村,随着2008年《城乡规划法》的出台,才陆续为宅基地及农民住宅办证。尽管如此,由于一些历史遗留问题,仍然有许多房地产没有两证。根据法律、法规和政策以及最高法院的案例,实际操作中都将此类无证房地产视为有证,按有证进行合理补偿或赔偿。如遇将历史老房按无证房屋进行估价,则果断提出异议,申请复核甚至鉴定。

3)对故意遗漏装饰装修、营业损失、搬迁过渡、拆迁奖励等诸多事项如何反击?

这种情形主要发生在行政机关对于征收补偿或违法强拆的时候,故意选择性遗忘上述诸多事项,造成赔(补)款大大缩水。一方面,根据我国法律、行政法规和最高人民法院的若干判例,行政机关违法强拆所造成的损失赔偿,不得低于按照正常征收所获得的补偿金额。另一方面,《征补条例》和《评估办法》均明确规定,征收时应当对装饰装修、营业损失、搬迁过渡、拆迁奖励等进行补偿。如果估价报告未对上述事项进行估价,其过错或在于委托人,或在于评估机构,无论是哪方过错,都应当进行纠正。

4)对故意采用不正确的评估方法如何反击?

评估方法一般有比较法、收益法、成本法等。采用何种评估方法,一般要根据具体情况而定。行政机关一方,会尽可能地采用成本法,因为成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法;相对人一方则会尽可能地采用比较法、收益法,因为这两种方法分别是根据与估价对象相似的房地产成交价来估价和根据估价对象的预期收益来估价。采用不同的估价方法,结果相去甚远。笔者曾经代理过一个案件,同样的房屋,用成本法评估的价格是181万元,用收益法评估的价格是1450万元,悬殊何其大焉。如遇无良评估公司乱用评估方法,得出畸高畸低的评估结果,则用房地产估价理论与方法进行驳斥,绝地反击。

5)对没有根据地拔高或者降低成新率如何反击?

 成新率,说得通俗一点就是折旧率。那些无良的评估公司会根据委托人的指示,随意定个成新率,高则80%,低则20%,且不说明任何理由。如果重置加成新,重置价乘以80%和乘以20%,相差犹如云泥。有的老房子的质量是很好的,其有效年龄和经济寿命应当较长。不能主观臆断老房子就寿命短、新房子就寿命长,很多古建筑历经几百年仍屹立不倒,而有的新的建筑却是豆腐渣工程。无良的估价机构和人员不是实事求是,而是跪舔服务、主观臆断,使得估价大幅上浮或大打折扣,社会危害极大,应当与之坚决斗争。

最后提醒一件事:无论是行政机关还是相对人,如果遇上这种无良的评估公司,其作出的估价与实际价值相差悬殊,并且造成了实际的损失(包括国家利益、公共利益的损失以及公民、法人的财产损失),在证据确凿的前提下,有权向该评估公司主张损失。